전세 만기 전 이것만 체크하면 보증금 100% 돌려받습니다

전세 계약 끝나는 날이 다가올수록 마음이 불편해지는 사람, 생각보다 많다. "집주인이 돈을 제때 줄까?" 이 걱정 하나가 머릿속을 계속 맴도는 거다. 이수진 씨(29세)도 그랬다. 보증금 2억 3,000만 원짜리 전세였는데, 만기 한 달 전까지 집주인한테서 아무 연락이 없었다고.

"처음엔 바쁘신가 보다 했는데, 3주 전에 전화했더니 다음 세입자 구하고 있다면서 조금만 기다려달라고 하더라고요." 결국 만기일에 돈이 안 나왔다. 2주, 3주, 한 달. 이수진 씨는 결국 법적 절차를 밟았다.

만기 6개월 전, 가장 먼저 할 일

전세 만기 6개월 전부터 계약 갱신 여부를 결정해야 한다. 2020년 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따르면, 세입자는 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있다. 이 권리를 쓸 건지, 아니면 나갈 건지를 먼저 정해야 한다.

나가기로 했다면 만기 6~4개월 전 사이에 집주인에게 서면으로 통보하는 게 좋다. 구두로 "나갈게요" 했다가 나중에 "그런 말 한 적 없다"는 식으로 나올 수 있으니까. 내용증명까지는 아니어도 카톡이나 문자로 날짜 포함해서 보내놓으면 된다.

보증금 반환 보증보험, 가입했는지 확인

HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 운영하는 전세보증금 반환보증보험이 있다. 가입했다면 집주인이 돈을 안 줘도 보증기관에서 먼저 돌려준다. 가입 안 했다면 지금이라도 가입 조건을 확인해보는 게 좋다.

가입 조건은 전세가율이 주택가격의 90% 이내여야 하고(HUG 기준), 보증료는 보증금의 연 0.115~0.154% 정도다. 2억 원 기준으로 연 23만~30만 원 수준. 이 돈이 아까워서 안 드는 사람이 있는데, 솔직히 보증금 못 돌려받을 리스크 생각하면 아까운 금액이 아니다.

등기부등본, 만기 전에 반드시 한 번 더 떼봐야 한다

계약할 때 봤으니까 괜찮겠지, 이러면 안 된다. 2년 사이에 근저당이 추가로 잡혔을 수도 있고, 세금 체납으로 압류가 걸렸을 수도 있다. 인터넷 등기소에서 700원이면 열람할 수 있으니까 만기 3개월 전에 한 번, 1개월 전에 한 번 더 확인하는 게 안전하다.

이수진 씨의 경우가 딱 이랬다. 입주할 때는 근저당 1건뿐이었는데, 나중에 확인해보니 사이에 근저당이 하나 더 붙어 있었다. 집주인이 사업자금으로 대출을 추가로 받은 거였다.

이사 나가는 날, 이 순서를 지켜라

보증금 돌려받는 가장 확실한 방법은 "동시이행"이다. 쉽게 말하면, 돈 받고 열쇠 주기. 이사 먼저 나가고 돈은 나중에 받겠다고 하면 안 된다. 법적으로 세입자는 보증금을 받을 때까지 집을 비워줄 의무가 없거든.

구체적인 순서는 이렇다. 이사 당일 아침에 집주인이나 부동산에서 보증금을 입금한다. 입금 확인되면 열쇠를 넘긴다. 전입신고 말소는 보증금 입금 확인 후에 한다. 전입신고를 먼저 빼버리면 대항력(보증금 보호 권리)이 사라지니까 순서가 정말 중요하다.

집주인이 안 주면 어떻게 되나

이수진 씨는 만기 후 한 달이 지나도 보증금을 못 받았다. 그래서 임차권등기명령을 신청했다. 이건 법원에 신청하는 건데, 전입신고를 빼도 대항력을 유지해주는 제도다. 신청비 3,000원, 등록면허세 7,200원 정도 든다. 법무사 없이 혼자 해도 된다.

임차권등기명령을 받은 후에 이사를 나갔고, 그 다음에 지급명령 신청을 했다. 지급명령은 법원에 "이 사람이 나한테 돈 안 갚는다"고 신청하는 간단한 절차다. 인지대가 보증금의 0.5% 정도인데, 이수진 씨의 경우 약 115만 원이었다.

집주인이 지급명령에 이의를 제기하지 않으면 확정되고, 강제집행으로 넘어갈 수 있다. 이수진 씨는 지급명령 확정 후에야 집주인이 보증금을 보냈다고 한다. 접수부터 입금까지 총 3개월 걸렸다.

만기 전 체크리스트 요약

6개월 전에 갱신 여부를 결정하고, 3개월 전에 등기부등본을 확인한다. 반환보증보험 가입 여부를 체크하고, 미가입이면 조건 확인해서 가능하면 가입한다. 1개월 전에 등기부등본 한 번 더 떼본다. 이사 당일에는 보증금 입금 먼저, 전입신고 말소는 그 다음.

이게 다다. 근데 이걸 순서대로 안 하면 보증금 돌려받기가 한없이 어려워진다. 이수진 씨 말이 인상적이었다. "전세 들어갈 때만 신경 쓰지, 나올 때 뭘 해야 하는지는 아무도 안 알려주더라고요."

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