신축 아파트와 구축 아파트, 같은 값이면 뭘 사야 할까

부동산에서 영원한 논쟁 주제 중 하나다. "신축이냐, 구축이냐." 특히 예산이 정해져 있을 때 이 고민은 더 깊어진다. 같은 4억 원으로 신축 전용 59제곱미터를 살 수 있고, 구축이면 전용 84제곱미터를 살 수 있다면 어떤 걸 골라야 하나.

정해민 씨(42세)는 구축을 골랐다. 이유가 있었다. "초등학생 둘에 아내까지 4인 가족인데, 25평에서 살 수가 없었어요. 아이들 방을 따로 줘야 하니까 34평은 돼야 했거든요." 그가 산 아파트는 2005년 준공, 전용 84제곱미터, 매매가 3억 8,000만 원대였다.

신축의 장점은 확실하다

부인할 수 없는 사실부터 말하자면, 신축은 좋다. 최신 설계라서 4베이(거실+방 3개가 일렬로 배치) 구조가 많고, 채광과 환기가 잘 된다. 단열 성능이 좋아서 냉난방비가 적게 나오고. 지하 주차장이 넓고, 커뮤니티 시설(피트니스, 독서실, 키즈카페)이 있는 경우가 대부분이다.

관리비도 구축보다 효율적이다. 중앙난방 대신 개별난방이라 쓴 만큼만 내고, LED 조명과 고효율 설비가 기본이니까. 2024년 신축과 2000년대 초반 구축의 관리비를 비교하면, 같은 면적 기준 월 5만~10만 원 정도 차이가 난다는 조사 결과도 있다.

그런데도 구축을 선택하는 이유

면적. 이 한 단어가 답이다. 같은 예산으로 더 넓은 집을 살 수 있으니까. 정해민 씨의 경우 신축 59제곱미터는 방 2개에 화장실 1개였다. 구축 84제곱미터는 방 3개에 화장실 2개. 4인 가족에게 이 차이는 삶의 질 차이다.

그리고 구축은 이미 형성된 생활 인프라가 있다. 단지 주변에 학교, 마트, 병원, 시장이 이미 자리 잡고 있다. 신축 단지, 특히 신도시나 개발지구에 있는 경우는 입주 후 2~3년 동안 주변이 공사판인 경우가 많다. 아이 데리고 사는 가족한테 이건 은근히 스트레스다.

구축 매수할 때 반드시 확인할 것들

배관 상태가 제일 중요하다. 2000년 이전에 지어진 아파트는 급수관이 아연도강관(갈바)인 경우가 있다. 이건 녹이 슬어서 수돗물에서 적갈색 물이 나올 수 있다. 2000년대 이후에는 스테인리스나 동관으로 바뀌었는데, 정확한 건 관리사무소에 물어보면 된다.

배관 교체 비용은 전용 84제곱미터 기준 약 300만~500만 원이다. 단지 전체가 일괄 교체를 한 적이 있는지도 확인하면 좋다. 정해민 씨네 아파트는 2020년에 단지 전체 배관 교체를 완료한 상태라 이 부분은 걱정이 없었다고.

리모델링 비용까지 감안해야 한다

20년 넘은 구축을 사면 대부분 인테리어를 새로 한다. 전체 리모델링(주방, 화장실, 바닥, 벽, 도배, 전기, 조명) 비용이 84제곱미터 기준 2,500만~4,000만 원 정도다. 부분 리모델링(도배, 장판, 조명 교체 정도)은 500만~800만 원.

정해민 씨는 전체 리모델링을 선택했다. 비용 3,200만 원. 매수가 3억 8,000만 원에 리모델링 3,200만 원을 합치면 총 투입 비용이 약 4억 1,200만 원이다. 같은 동네 신축 59제곱미터 매매가가 4억 2,000만 원대였으니까, 비슷한 돈으로 25평 넓은 집을 가진 셈이다.

구축의 숨은 비용들

관리비가 더 나온다는 건 이미 말했고, 또 하나가 수선충당금이다. 오래된 단지는 엘리베이터 교체, 외벽 도색, 옥상 방수 같은 대규모 수선이 필요한 시점이 온다. 이때 수선충당금이 부족하면 세대당 추가 분담금이 나올 수 있다.

정해민 씨네 단지도 엘리베이터 교체 예정인데, 세대당 약 200만 원 분담금이 예상된다고 한다. "이런 게 있을 줄 몰랐는데, 관리사무소에 물어보니까 앞으로 3년 내에 해야 한다고 하더라고요."

가격 상승 가능성은 어느 쪽이 높은가

이건 솔직히 아무도 모른다. "신축이 항상 오른다" "구축이 입지가 좋으니까 더 오른다" 이런 말들이 있는데, 케이스 바이 케이스다. 다만 한 가지 참고할 만한 건, 구축이 리모델링이나 재건축 추진 대상이 되면 가격이 크게 오르는 경우가 있다는 거다.

반대로 재건축 추진이 무산되면 가격이 정체하거나 떨어질 수도 있다. 재건축 기대감만 보고 구축을 사는 건 위험하다. 그건 투기에 가깝지, 실거주 판단이 아니니까.

그래서 뭘 사야 하냐면

1~2인 가구이고 커뮤니티 시설과 최신 설비가 중요하다면 신축. 3인 이상 가족이고 넓은 면적이 절실하다면 구축. 정해민 씨의 선택도 이 기준이었다. "아이들이 크면서 공간이 점점 더 필요해지더라고요. 좁은 새 집보다 넓은 구축이 가족한테는 맞았어요."

다만 구축을 살 때는 배관, 수선충당금, 리모델링 비용을 반드시 매수가에 더해서 총 비용을 계산해야 한다. 이걸 빠뜨리면 "생각보다 돈이 많이 들었네" 하게 되니까.

신축과 구축 시세 비교는 홈지 실거래가 조회에서 확인할 수 있다.