재건축 초과이익환수제, 내 투자 수익에 어떤 영향을 줄까

박종환 씨(58세)는 2017년에 강남의 한 재건축 예정 아파트를 12억 원에 샀습니다. 2024년 재건축이 완료되고 새 아파트의 시세가 28억 원이 됐을 때, 박 씨는 16억 원을 벌었다고 생각했어요. 그런데 초과이익환수 부담금 고지서가 날아왔습니다. 금액을 보고 "이게 진짜냐"고 세 번을 다시 확인했다고 합니다.

초과이익환수제가 뭔가요

재건축을 하면 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌면서 집값이 오릅니다. 이때 일정 수준을 넘는 이익에 대해 국가가 부담금을 걷는 제도가 바로 재건축 초과이익환수제예요.

쉽게 말하면 "재건축으로 너무 많이 벌었으니 일부는 사회에 환원하라"는 취지입니다. 2006년에 처음 도입됐고, 한동안 유예됐다가 2023년부터 다시 부과가 시작됐어요.

부담금은 어떻게 계산되나

계산 구조를 간단히 풀어볼게요. 재건축 후 집값에서 재건축 전 집값, 개발비용, 정상적인 집값 상승분(정상주택가격상승분)을 빼요. 거기서 남는 게 "초과이익"이고, 여기에 부과율을 곱하면 부담금이 나옵니다.

부과율은 초과이익 구간별로 다릅니다. 인당 초과이익이 8천만 원 이하면 면제, 8천만~1억 1천만 원은 10%, 1억 1천만~1억 4천만 원은 20%, 이런 식으로 올라가서 최대 50%까지 부과돼요.

박종환 씨의 경우, 초과이익이 약 7억 원으로 산정됐고 부담금이 약 2억 8천만 원이었습니다. 세금이 아니라 부담금이 이 정도인 거예요. 여기에 양도소득세까지 별도로 내야 합니다.

면제 기준이 있긴 한데

조합원 1인당 초과이익이 8천만 원 이하면 부담금이 면제됩니다. 근데 강남이나 주요 재건축 단지에서 초과이익이 8천만 원 이하인 경우가 얼마나 될까요. 솔직히 거의 없습니다.

다만 지방이나 비수도권 재건축 단지는 얘기가 다를 수 있어요. 집값 상승폭 자체가 크지 않기 때문에 면제 구간에 들어가는 경우도 있습니다.

1가구 1주택 장기보유자는 감면 혜택이 있다

여기서 하나 알아두셔야 할 게, 1가구 1주택자로서 장기보유한 경우 감면을 받을 수 있다는 점입니다. 보유 기간에 따라 10~50%까지 감면 혜택이 있어요. 10년 이상 보유하면 최대 50% 감면인데, 이건 상당히 큰 차이를 만듭니다.

박 씨는 7년 보유여서 감면율이 높지 않았는데, 만약 10년을 채웠다면 부담금이 1억 4천만 원 정도로 줄었을 거라고 하더라고요.

투자 수익, 제대로 계산하려면

재건축 투자를 고려할 때 이것저것 다 빼고 순수익을 따져봐야 합니다. 대략적인 공제 항목을 나열하면 이래요.

취득세, 보유 기간 동안의 재산세와 종부세, 재건축 추가분담금, 초과이익환수 부담금, 양도소득세, 그리고 이사 비용과 임시 거주 비용까지. 이걸 다 빼면 "재건축으로 10억 벌었다"가 "실제로 3~4억 남았다"로 줄어드는 경우가 흔합니다.

환수제가 재건축 시장에 미치는 영향

이 제도 때문에 재건축 추진 자체를 포기하는 단지도 나오고 있습니다. 조합원 입장에서는 "부담금 내고 나면 남는 게 별로 없는데 굳이 몇 년을 고생해야 하나"라는 생각이 드는 거죠.

실제로 2024년 기준 서울에서 재건축 추진위원회를 해산하거나 사업을 보류한 단지가 20곳이 넘었어요. 물론 강남 핵심지의 대형 단지들은 부담금을 감안해도 이익이 크기 때문에 계속 추진 중이지만요.

그래도 재건축 투자를 고려한다면

무조건 피하라는 얘기가 아닙니다. 다만 "시세차익 얼마"만 보고 뛰어들면 안 된다는 거예요. 부담금 시뮬레이션을 반드시 해보시고, 가능하면 세무사 상담을 받으세요. 조합 사무실에서도 예상 부담금 자료를 제공하는 경우가 있으니 요청해 보시는 것도 방법입니다.

박종환 씨는 "결과적으로 수익이 나긴 났지만, 미리 알았으면 자금 계획을 다르게 짰을 것"이라고 했습니다. 맞아요. 아는 것과 모르는 것의 차이는 결국 돈의 차이입니다.

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