분양받은 집 언제 팔 수 있을까, 전매제한 기간 완전 정리

상철 씨(45세)는 3년 전에 분양받은 아파트가 있다. 당시에는 이 동네에서 쭉 살 생각이었다. 근데 작년에 갑자기 지방 발령이 났다. 분양받은 집을 팔고 발령지 근처에서 새로 구하려고 했는데, 부동산에서 한마디 했다. "전매제한 걸려 있어서 아직 못 파세요."

전매제한이라는 게 있다는 건 알았지만, 자기 집에 해당될 줄은 몰랐다고. 결국 발령지에서 전세를 구하고, 분양받은 집은 빈 채로 두고 있다. 이중 생활비에 대출 이자까지, 예상 못 한 지출이 매달 150만 원씩 나가고 있다.

전매제한이 왜 존재하나

분양가가 시세보다 싼 경우, 당첨 직후 웃돈(프리미엄)을 붙여서 파는 투기를 막기 위한 제도다. 실수요자에게 집이 돌아가게 하려는 취지인데, 상철 씨처럼 실수요자가 발이 묶이는 부작용도 있다.

지역별 전매제한 기간 (2025년 기준)

투기과열지구에서 분양받으면 소유권 이전 등기 후 3년간 전매가 금지된다. 여기에 더해서 분양권 상태(등기 전)에서는 아예 팔 수 없다. 즉, 입주 후 등기하고 3년을 더 기다려야 한다는 뜻이다. 분양부터 입주까지 보통 2~3년이니까, 최소 5~6년은 묶이는 셈이다.

조정대상지역은 소유권 이전 등기 후 1년이다. 비규제 지역은 전매제한이 6개월이거나 아예 없는 경우도 있다. 공공택지는 민간택지보다 기간이 더 길어서, 같은 투기과열지구라도 공공택지는 최대 8년까지 제한될 수 있다.

상철 씨의 단지는 조정대상지역의 공공택지였고, 전매제한 기간이 5년이었다. 분양 후 3년이 지났으니 아직 2년이 남아 있는 상태다.

전매제한 중에도 팔 수 있는 예외가 있다

모든 상황에서 무조건 못 파는 건 아니다. 법에서 인정하는 불가피한 사유가 있으면 한국부동산원에 전매 허가를 신청할 수 있다.

인정되는 사유는 이렇다. 세대원 전원이 다른 시/도로 이전하는 경우(직장 발령 등), 해외로 이민 가는 경우, 세대원 중 환자가 있어서 요양이 필요한 경우, 채무를 갚기 위해 불가피하게 매각해야 하는 경우, 이혼으로 재산 분할이 필요한 경우 등이다.

상철 씨도 직장 발령이니까 전매 허가를 받을 수 있지 않냐고? 여기에 함정이 있다. "세대원 전원"이 이전해야 한다는 조건이다. 상철 씨의 배우자가 같은 도시에서 직장을 다니고 있어서, 세대원 전원 이전 조건을 충족하지 못했다. 이런 디테일에서 막히는 경우가 많다.

전매제한 위반하면 어떻게 되나

불법으로 전매하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해진다. 그리고 10년간 청약 자격이 박탈된다. 실제로 2023년에만 전매제한 위반으로 적발된 건수가 약 340건이었다. 대부분 "설마 걸리겠어"라는 생각으로 시도한 케이스인데, 실거래 신고 시스템이 강화되면서 적발률이 올라가고 있다.

2024년 전매제한 완화, 뭐가 바뀌었나

정부가 2024년에 전매제한을 일부 완화했다. 수도권 공공택지의 전매제한이 최대 8년에서 3년으로 줄었고, 비수도권은 6개월로 대폭 축소됐다. 민간택지 조정대상지역도 3년에서 1년으로 줄었다.

근데 이건 완화 이후 분양분에만 적용된다. 상철 씨처럼 완화 전에 분양받은 경우에는 기존 규정이 그대로 적용된다. 소급 적용이 안 되는 거다. 이 부분에서 혼란이 많으니 본인 분양 시점의 규정을 꼭 확인해야 한다.

전매제한 기간 계산법

기간 시작점도 헷갈리는 부분이다. 분양권 상태에서의 전매제한은 "당첨일"부터 카운트되는 게 아니라, 입주자모집공고일 기준이다. 소유권 이전 등기 후 전매제한은 등기 완료일부터다.

예를 들어 2023년 3월에 당첨되고, 2025년 6월에 입주해서 등기를 했다면, 등기 후 전매제한 1년이 적용되는 경우 2026년 6월부터 매도가 가능하다. 이 날짜 계산을 잘못해서 중개사한테 매물을 내놓았다가 위약금 문제가 생기는 경우도 있으니 주의하자.

상철 씨는 남은 2년을 기다리기로 했다. "처음엔 진짜 답답했는데, 이중 생활비를 아끼는 방법을 찾으면서 버티고 있어요. 분양받기 전에 전매제한을 제대로 확인했어야 했는데, 그때는 발령이 날 줄 몰랐으니까요."

분양 전에 반드시 전매제한 기간을 확인하고, 내 상황에서 감당 가능한지 따져봐야 한다. 홈지에서 분양 정보를 확인할 때 전매제한 조건도 함께 체크해보시길.