청약 당첨 후 계약부터 입주까지 전체 과정 로드맵

청약 당첨. 인생에서 손에 꼽을 만큼 기쁜 순간인데, 막상 당첨되고 나면 뭘 해야 하는지 몰라서 멍해지는 사람이 대부분이다. 검색해봐도 "축하합니다, 이제 계약하시면 됩니다" 이런 말뿐이고. 구체적으로 언제까지 뭘 내고, 뭘 확인하고, 어디 가야 하는지 알려주는 곳이 별로 없다.

송지은, 박태호 부부(31세)가 정확히 이 상황이었다. "당첨 문자 받고 둘이 부둥켜안고 울었는데, 다음 날 아침에 눈 뜨니까 갑자기 무서워지더라고요. 계약금이 얼마고, 중도금은 언제 내고, 대출은 어떻게 받는 건지."

당첨 발표 후 1~2주: 서류 준비와 계약

당첨 발표 후 보통 1~2주 이내에 정당 계약일이 지정된다. 이 날짜는 입주자모집공고에 적혀 있다. 계약일에 모델하우스나 지정 장소에 가서 계약서를 쓰고 계약금을 납부한다.

계약금은 분양가의 10%가 일반적이다. 분양가 4억 원이면 계약금 4,000만 원. 이 돈은 계약일에 준비되어 있어야 한다. 송지은 부부는 결혼 자금으로 모아둔 돈과 양가 부모님 도움을 합쳐서 마련했다고 한다.

가져가야 할 서류: 신분증, 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장, 청약통장 사본, 당첨 통지서. 부부 공동명의로 할 거면 두 사람 서류 다 필요하다.

계약 후 3~6개월 간격: 중도금 납부

중도금은 분양가의 60%를 6회에 나눠서 낸다. 회차당 10%씩. 공사 진행 상황에 맞춰 3~6개월 간격으로 납부 일정이 잡힌다. 분양가 4억 원 기준 회차당 4,000만 원.

"처음에 이 숫자 보고 아찔했어요. 4,000만 원을 6번이나?" 박태호 씨의 솔직한 반응이었다. 근데 대부분 중도금 대출을 받는다. 시공사가 이자를 대납해주는 "중도금 무이자" 혜택을 제공하는 경우도 있고, 이자 일부만 부담하는 경우도 있다.

중도금 대출은 분양가의 최대 60%까지 가능하다(투기과열지구 40%). LTV, DTI 등 대출 규제를 확인해야 하고, 시공사 지정 은행에서 집단대출로 진행되는 게 일반적이다.

공사 기간 중: 옵션 선택과 사전점검

입주 6~12개월 전에 옵션(유상옵션) 선택 안내가 온다. 발코니 확장, 시스템 에어컨, 빌트인 가전, 중문, 드레스룸 확장 같은 것들. 이건 별도 비용이라서 분양가에 포함되지 않은 거다.

발코니 확장이 가장 대표적인데, 84제곱미터 기준 보통 500만~800만 원이다. 시스템 에어컨은 300만~500만 원 선. 이 비용들이 모이면 2,000만 원 넘게 나올 수 있으니까 미리 예산을 잡아두는 게 좋다.

입주 2~3개월 전에 사전점검이 있다. 실제 분양받은 호수에 들어가서 하자를 확인하는 날이다. 벽 균열, 바닥 수평, 창문 기밀, 수도 수압, 콘센트 작동 등을 꼼꼼히 봐야 한다. 이때 발견한 하자는 시공사가 입주 전까지 보수해준다. 사전점검 체크리스트를 미리 준비해가는 걸 강력 추천한다.

입주 1~2개월 전: 잔금 준비

잔금은 분양가의 나머지 30%(계약금 10% + 중도금 60% = 70%를 뺀 나머지)다. 분양가 4억 원이면 잔금 1억 2,000만 원. 중도금 대출을 받았다면 잔금 시점에 주택담보대출로 전환(대환)하는 경우가 많다.

송지은 부부는 이 시점에서 가장 고민이 많았다고 한다. 중도금 대출 6,000만 원을 갚으면서 잔금 1억 2,000만 원을 내야 하니까. 결국 주택담보대출로 중도금 대출을 갚고, 남은 잔금도 대출로 처리했다. 총 대출 금액이 1억 8,000만 원. 월 상환액은 약 85만 원(30년 원리금균등, 금리 3.5% 기준).

입주 지정 기간: 이사와 전입신고

입주 지정 기간은 보통 2~3개월이다. 이 기간 안에 잔금을 치르고 열쇠를 받고 이사해야 한다. 잔금을 안 치르면 입주가 안 되고, 지체 이자가 붙는다.

잔금 납부와 동시에 등기 이전 절차가 시작된다. 법무사를 통해 소유권이전등기를 하는데, 비용은 분양가의 1~1.5% 정도(취득세 포함하면 3~4%). 분양가 4억 원이면 취득세가 약 440만 원, 등기 비용이 약 100만 원 전후.

이사 후에는 전입신고(14일 이내)와 확정일자를 받아야 한다. 자가인데 왜 확정일자를 받느냐고? 나중에 전세를 놓을 때를 위해서라도 전입신고 해두는 게 기본이다.

입주 후: 하자보수 청구

입주 후 하자가 발견되면 하자보수 청구가 가능하다. 하자보수 기간은 항목에 따라 1~10년이다. 구조체는 10년, 방수는 5년, 마감은 2년, 설비는 2~3년. 이 기간 내에 하자를 발견하면 시공사에 보수를 요청할 수 있다.

송지은 부부는 입주 후 3개월째에 화장실 타일 균열을 발견했는데, 바로 시공사 AS 센터에 접수해서 무상 보수를 받았다. "사전점검 때는 못 봤는데, 살면서 발견되는 것도 있더라고요."

청약 일정과 분양 정보는 홈지 청약 캘린더에서 확인할 수 있다.